Квартирный возраст: налог отменяется, если срок добавляется?

Ирена ТАТОНОВА

Депутаты Госдумы предлагают увеличить срок владения квартирой, после которого можно не платить налог в случае продажи этого жилья. Причем увеличение возможно немалое - больше, чем вдвое, до 7 лет.

Cегодня продать квартиру и не платить налог можно в том случае, если она пробыла у вас в собственности не менее трех лет. Однако эти нормы некоторым удается нарушить и все равно избежать уплаты налогов. Для этого продавцы специально занижают в официальных документах сумму, полученную от продажи своего жилья, - до миллиона рублей. Дескать, какие ко мне претензии? Мне срочно деньги нужны, вот и сбываю за бесценок. Поди докажи.

Конечно, в таком случае могут пострадать покупатели: им ведь положен налоговый вычет, если это у них первая покупка жилья. Но ситуации бывают разные, покупатели тоже не всегда оказываются щепетильны или им уже не положено налоговое послабление. А может, для кого-то сумма в 260 тысяч (это максимальный размер налогового вычета) не является такой уж весомой. Такие согласны пожертвовать ею, лишь бы купить именно ту квартиру, которая им приглянулась, но хозяин которой цену официально занижает.

Инициаторы нововведений считают, что увеличенный срок владения жильем позволит бороться со спекулянтами, многие из которых покупают несколько квартир на стадии строительства, а потом продают их за гораздо большие деньги, тем самым поддерживая высокие цены на рынке жилой недвижимости. Если срок будет увеличен, это позволит отсеять часть ушлых предпринимателей.

Этому будет также способствовать еще одно предлагаемое нововведение. Авторы идеи считают, что надо не только увеличить срок владения квартирой, но и взимать налог независимо от того, что написано в документах. Хоть за три рубля продай, а налог придется платить с кадастровой стоимости жилья за вычетом 30 процентов. Такие проценты - это максимум, но регионам планируется дать право данный порог уменьшать.

Борьба со спекулянтами на рынке жилья - дело благое. Недвижимость в России, особенно в крупных городах, дорогая. Однако как могут сказаться эти инициативы на обычном россиянине - законопослушном покупателе жилья без сверхдоходов?

- На мой взгляд, в большей степени от данной инициативы пострадают рядовые граждане - собственники квартир, планирующие улучшить свои жилищные условия, - комментирует ситуацию корреспонденту "МП" генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - Например, молодые семьи, которые сначала приобретали небольшую квартиру, зачастую специально ждали три года перед покупкой другого жилья большей площади для того, чтобы избежать уплаты налогов. Семь лет многие из них, конечно, ждать не будут. Кроме того, пострадают добросовестные покупатели на вторичном рынке, риски для которых при принятии данных поправок существенно возрастают. По сути вторичный рынок опять уйдет "в тень". Предполагаю, что продавцы начнут придумывать различные схемы, для того чтобы избежать уплаты налогов. Соответственно, ипотека на вторичном рынке практически свернется, так как банки не станут выдавать кредиты покупателям, которые участвуют в таких схемах. Поэтому ипотечники вынуждены будут опять переориентироваться со вторичного рынка на первичный.

- Как воплощение в жизнь предлагаемых новшеств может сказаться на рынке недвижимости? - спрашиваю эксперта.

- Мое мнение - глобально данная инициатива не повлияет на спрос на этом рынке, - говорит Литинецкая. - Просто изменится соотношение между "первичкой" и "вторичкой". Как я уже сказала, часть ипотечников вынуждена будет переориентироваться с вторичного рынка на первичный. Что касается инвесторов, думаю, их количество не изменится. Никто из них и раньше не ждал три года перед продажей. Они либо закладывали налоговые выплаты в инвестиционную модель, либо использовали различные схемы - например, реализовывали квартиры до оформления права собственности по переуступке договора долевого участия, указывая в этом документе ту же стоимость (фактического дохода в данном случае не возникает). Не думаю, что данная инициатива повлияет на цены. Конечно, некоторые продавцы захотят переложить налоговое бремя на плечи покупателей, но вряд ли тенденция приобретет массовый характер. Покупательская способность сейчас сильно ограничена, поэтому те продавцы, которые будут повышать ценник, просто рискуют столкнуться с отсутствием спроса.

Между тем авторы идеи проблему обеспечения молодых семей жильем без внимания не оставили. Тема эта действительно актуальная: в такой семье появляются дети, а вместе с ними и необходимость в квартире попросторнее. И здесь не всегда получится ждать семь лет - слишком долго, а жизнь у каждого одна.

По задумке инициаторов, в таком случае платить налог придется не со всего объема денег, которые удалось выручить при продаже. Предполагается, что за налогооблагаемую базу будет браться разница двух сумм: цены прежней квартиры на момент покупки и ее цены на момент продажи. Если, допустим, несколько лет назад однушка обошлась молодой паре в 7 миллионов рублей, а сегодня, когда ее собрались продавать, она стоит уже 9,5 миллиона, то налог придется платить с 2,5 миллиона.

Если посчитать, то сумма все равно получается немалая - несколько сотен тысяч рублей. А чему удивляться? Недвижимость - это всегда большие деньги, миллионы, потому и налог внушительный. Не каждой семье такие налоги по зубам. Тем более в тот момент, когда приходится доплачивать за более просторную новую квартиру.

Аналитики также отмечают: тем, кто хочет продать квартиру до истечения семилетнего срока, придется еще доказывать, что они не наживаются на этой купле-продаже. Опять нас с вами ожидает бумажная волокита!

Есть еще один момент. Сегодня в мире экономический кризис. В такой ситуации люди, которые имеют неплохие доходы, могут вкладывать средства во что-то овеществленное, чтобы их сберечь. В частности, в недвижимость. Ну, чтобы купюры при резких скачках валютных курсов не превратились просто в бумажки. Купил такой гражданин квартиру - вложил средства. А кризис сойдет на "нет", захочется ненужное жилье продать и попользоваться деньгами. Или продать лишнее жилье вынудят обстоятельства, например (не дай бог) серьезная болезнь кого-то из родных и близких. И как в таком случае расценивать поведение собственника? Тоже как попытку спекульнуть на рынке жилья? И стребовать налог по всей строгости?

В общем, нюансов много, и надо как-то их учитывать при рассмотрении "квартирного возраста".