Поиск по статьям и
новостям

  
ipad
Подписка
vote
megapolis
Говорит Москва
Информационный центр Правительства Москвы
aura
lazer
ofshoram

Цена городского гектара

Нина Баталова

Как известно, земля - самое дорогое богатство столицы - сегодня все в большем дефиците. А городу надо развиваться: строить жилье, создавать инженерную и транспортную инфраструктуру, решать социальные задачи. Где брать, чтобы не прерывался этот созидательный и поступательный процесс, дополнительные квадратные метры и гектары? Кризис обострил многие проблемы, сказался он и на земельном рынке, тем не менее спрос на московскую землю растет. Главное - по-хозяйски распоряжаться этим богатством, обеспечивая эффективное функционирование такого громадного мегаполиса, каким является Москва.

Эти и многие другие проблемы во время встречи в редакции обсуждались руководителем Департамента земельных ресурсов города Виктором ДАМУРЧИЕВЫМ и главным редактором «Московской правды» Шодом МУЛАДЖАНОВЫМ.

- Виктор Назарович, сегодня город переживает сложное время. Хотя и считается, что пик кризиса пройден, но специалисты говорят об этом с большой долей осторожности. Слишком глубоко кризис затронул экономику страны и, естественно, сказался на финансовом состоянии Москвы - бюджетные поступления в прошлом году сократились почти на треть. По расчетам, потребуется не менее трех лет, чтобы столичное хозяйство вошло в спокойное докризисное русло, а бюджет получил бы достаточное наполнение финансами для развития мегаполиса и успешной реализации социальных программ. Мы с вами прекрасно понимаем, каких усилий стоило московскому правительству в этих условиях не только не сократить, но даже увеличить объем средств на социальную сферу. Осталась ли прибыльной в условиях кризиса московская земля?

- Как ни парадоксально, но кризис интереса к земле не пригасил, и это относится не только к столице.

В 2009 году при задании 26,2 миллиарда рублей в московский городской бюджет от сделок с землей поступило 28,1 миллиарда рублей. Конечно, главные суммы город получил от арендной платы за землю - 15,8 миллиарда рублей. Но почти вчетверо больше, чем в 2008 году, - 4 миллиарда - составили деньги от продажи земельных участков в собственность.

В нынешнем году нашему департаменту предстоит обеспечить доход от сделок с землей в размере чуть менее 24 миллиардов рублей, из них от продажи земельных участков - 3,5 миллиарда.

- Вы хотите сказать, что кризис даже подогрел процесс оформления земельных участков в собственность?

- В этом убеждают цифры. Но скажу больше: за последнее время даже не наблюдается тенденции к снижению интереса к сделкам с землей, что, в общем, вполне закономерно. В пору экономической нестабильности бизнес всегда стремится обезопасить свои средства за счет наиболее гарантированного и выгодного вложения капитала. Бизнес вкладывает деньги в драгметаллы, произведения искусства, недвижимость. Но во все времена главной ценностью остается земля, благодаря тому, что стоимость ее, за исключением очень кратких периодов, постоянно росла. С 60 - 70-х годов прошлого столетия земля подорожала в разы, а то и в десятки раз.

- Оформление земельных участков в собственность в городе было начато несколько лет назад...

- Хочу подчеркнуть, что проведена большая, серьезная и чрезвычайно щепетильная работа. Несмотря на сложности с финансированием сделок с недвижимостью, количество заявок на приобретение земельных участков в Москве в собственность существенно возросло. За 2009 год в частную собственность перешло почти 226 гектаров московской земли, что составляет 0,2 процента от общей площади города. За первые четыре месяца текущего года уже заключено договоров купли-продажи на 122 земельных участка площадью около 80 га. В данном случае я говорю не о землях, выставляемых на аукционные торги. Речь идет об участках, на которых у заявителя уже имеется имущество, и после соответствующего оформления он может стать и владельцем земли. В прошлом году мы оформили 600 договоров, в этом - уже 180. Благодаря последовательному переходу на обмен документами в электронной форме в системе «одного окна» нам удалось сократить срок оформления пакета документов по землепользованию со 105 до 60 дней.

- «Земельная тема» всегда была одной из самых актуальных. Город не может не развиваться. Ему нужны участки для возведения жилья, прокладки дорог, строительства поликлиник, детских садов, спортивных комплексов. Но одно дело, когда земля была общей и ничего не стоила, другое положение сегодня, ведь мы уже двадцать лет живем в условиях рынка.

- Для рыночных отношений в земельно-имущественной сфере это не срок. В мире они складывались столетиями. Мэр Москвы Ю. М. Лужков поставил перед департаментом конкретные задачи по совершенствованию управления земельными ресурсами. Бесхозной земли в городе вообще быть не должно. Каждый квадратный метр должен иметь своего владельца и приносить доход в городской бюджет, из которого и финансируются все социальные программы. Землю надо использовать рационально! Тем более такую дорогую землю.

Москва живет в условиях различных форм собственности на землю - городской, федеральной, частной. Собственность на земельные участки распределяется таким образом: частная собственность юридических лиц - это около 500 участков площадью около 850 гектаров, частная собственность физических лиц - 1400 участков, собственность Российской Федерации - более 2100 земельных участков. Всего на территории Москвы федеральные власти оформили в собственность 7000 гектаров земли. И, наконец, собственность Москвы составляет 3800 участков земли площадью 3750 гектаров.

- Еще совсем недавно, помним, разгорались острые дебаты о разграничении полномочий на право собственности на землю между городом и федералами. А как обстоят дела сегодня?

- Уже нет никаких предпосылок, чтобы искусственно стимулировать процесс. И в этом есть своя логика. Поначалу нашлись горячие головы, которые утверждали: надо, бросив все, засучить рукава и заняться только разграничением. Все, дескать, поделим и будем распоряжаться своими территориями по своему усмотрению. Но как часто у нас бывает: сначала погорячимся, потом подумаем, и после размышлений все входит в спокойное русло. В данном случае довольно быстро пришло понимание: конфликтной межи здесь быть не должно, если все оформляется в установленном порядке. Есть законодательные нормативы, есть государственный кадастр, есть перечень ограничений использования земли - они зафиксированы в Земельном кодексе России и иных федеральных законах. Когда все соблюдается, находится и понимание. К тому же использование территорий в городе Москве принципиально подчиняется Генеральному плану и соответствующей документации по планировке территории. Работают Московские градостроительные нормы и правила. Проведено функциональное, строительное и ландшафтное зонирование территории Москвы, зарезервированы земли для развития транспортной инфраструктуры. Все эти документы вместе регламентируют что, где и когда в обозримой перспективе будет построено в Москве.

- Вы сказали, что московская земля постоянно растет в цене. А какова все-таки стоимость столичного гектара?

- Несколько лет назад нашим департаментом была проведена важная и нужная работа - составлен земельный кадастр. Вся территория московской земли была разделена на 1652 квартала и в зависимости от расположения участка определена его кадастровая стоимость. Вообще кадастровая стоимость земли в Москве является одной из самых высоких в стране, ее можно сравнить только с землей в развитых государствах Европы.

- И каков порядок цифр?

- Пойдем от центра к окраинам. К примеру, улицы Тверская, Ильинка, Охотный ряд, территории в центре Бульварного кольца - от миллиарда трехсот миллионов до полутора миллиардов рублей за один гектар, это приблизительно от сорока пяти до пятидесяти миллионов долларов за гектар. Гектар в районе Красной Пресни, зоопарка, Тишинки стоит в пределах 650 миллионов рублей, а, например, в Щербинке - 75 миллионов. Но это не значит, что город будет продавать землю именно за такие деньги. Кадастровая цена используется при налогообложении, для расчетов арендной платы. А в процессе торгов уже определяется рыночная стоимость земли, и она может меняться, причем не всегда в сторону увеличения. Все зависит и от целевого использования земельного участка, от различного вида обременений. К примеру, хозяину нужно будет проложить инженерные коммуникации, выполнить компенсационное озеленение: такие факторы обязательно учитываются при определении стоимости участка. Для этого существует институт независимых высокопрофессиональных оценщиков.

Меня довольно часто спрашивают: а сколько же все-таки стоит вся московская земля? В Российском союзе промышленников и предпринимателей несколько лет назад ее оценили примерно в 100 миллиардов рублей. Но мы никогда таким подсчетом не занимаемся. Дело это бессмысленное. В условиях рынка и цена - понятие сугубо рыночное, и формируется она под воздействием рыночных факторов. Мы же должны заниматься тем, чтобы сделать землю привлекательной для инвесторов, чтобы в ближайшие годы она использовалась более рационально.

- А можно ли сегодня купить в Москве землю и завтра же, к примеру, начать на ней строить?

- Сначала надо оформить участок в собственность или в аренду. Это как минимум. Законодательных препятствий для приобретения земельных участков и незамедлительного начала строительства в Москве нет. Но любое строительство требует наличия полученного в соответствии с требованиями федерального законодательства разрешения на его осуществление. Есть такое разрешение, - пожалуйста, стройте.

Поэтому, если кто-то приобретает земельный участок у частного лица, то он должен быть уверен, что на этом участке в принципе разрешено новое строительство в соответствии с установленными градостроительными регламентами. При такой покупке продавец участка обязан предоставить покупателю строительный проект, удовлетворяющий требованиям градостроительного плана земельного участка, и разрешение на осуществление строительных работ по такому проекту. Если перечисленных документов нет, то чудо не состоится - необходимо пройти все процедуры и получить разрешение для законного начала строительства. Процедуры эти довольно сложные, поэтому в настоящее время Департамент земельных ресурсов города Москвы завершает оформление законодательной инициативы для внесения изменений в федеральный закон. Надеемся, что в ближайшее время они будут рассмотрены в Государственной Думе и условия приобретения земельных участков станут более приемлемыми и упрощенными.

- Хотелось бы вам, Виктор Назарович, задать вопрос, с которым в газету обращаются наши читатели. Арендатору, который занимает помещение не на 1-м, а на 5, 6 или 8-м этажах, из налоговой инспекции приходит бумага на оплату земельного налога. Что это значит, должен ли он его платить?

- Это значит, что участок, на котором находится здание, уже сформирован, и, конечно же, за его использование необходимо платить налог.

Но следует отметить: для некоторых участков, сформированных до введения в действие Жилищного кодекса России - до 1 марта 2005 года - и ставших в силу закона общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома, может потребоваться преобразование участка с изменением его площади и конфигурации границ.

Дело в том, что до введения в действие Жилищного кодекса земельные участки в Москве передавались владельцам помещений в многоквартирных домах во временное владение и пользование на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Тогда не предполагалась приватизация земельных участков всех многоквартирных домов, поэтому участок мог включать в себя фрагменты земель общего пользования, например, внутриквартальные проезды, что не запрещено законом для случаев аренды.

Собственники помещений получали кадастровый паспорт участка, сформированного для аренды, и самостоятельно представляли его в федеральный орган по регистрации прав на недвижимость, который, в свою очередь, на основании формального соблюдения требований закона включал такие участки в состав общего имущества многоквартирного дома.

Однако Земельным кодексом приватизация земельных участков в границах территорий общего пользования запрещена. Поэтому участки, ранее сформированные для аренды и включающие в себя части, не подлежащие приватизации, должны быть преобразованы.

- А когда речь идет о межевании земли для многоквартирных жилых домов?

- Межевание обязательно для установления границ земельных участков, и только на основании такой процедуры мы можем сформировать участок, который будет отвечать требованиям федерального закона и не содержать части, не предназначенные для передачи в частную, пусть и общую долевую, собственность. Но и в этом случае сформированный участок переходит в собственность бесплатно, хотя собственникам квартир в этом доме будет начисляться земельный налог.

- Волнует, какую сумму придется платить...

- Мы делали расчеты для многоэтажных домов с номинальным земельным участком. Получилось в среднем от 450 до 1500 рублей в год, в зависимости от занимаемой собственником площади и местоположения дома. Но если вы владелец в городе коттеджа и собственник 8 - 10 соток земли, то и расчет земельного налога будет иным. Это в данном случае вполне оправдано.

Отмечу, что сейчас департамент подготовил и направил на повторное согласование проект доработанной редакции закона города Москвы о земле, в котором предложены новации, позволяющие ускорить формирование земельных участков многоквартирных домов. Такое ускорение будет обеспечено за счет минимизации числа ограничений, которые необходимо устанавливать в отношении участков, передаваемых в частную собственность, что, естественно, может привести к уменьшению площади таких участков. Одновременно с этим положением в законопроекте предусмотрена норма, позволяющая там, где есть возможность, образовывать земельные участки, прилегающие к участкам многоквартирных домов, и без конкурса предоставлять их жителям дома для временного хранения личного автомототранспорта.

Ознакомившись с содержанием постановления Конституционного суда Российской Федерации от 28 мая нынешнего года, мы надеемся также, что данные в нем поручения федеральному законодателю также позволят ускорить формирование участков многоквартирных домов за счет отказа от обязательного принятия решения общим собранием собственников помещений о таком формировании.

- Мы подошли к еще одному комплексу вопросов, которые волнуют москвичей: автостоянки, «ракушки», «народные гаражи». Многие, кто звонит в нашу газету, спрашивают, действительно ли на недавнем заседании правительства Москвы поставлена задача по сносу «ракушек». Проясните, пожалуйста, ситуацию.

- В январе этого года на заседании правительства обсуждался законопроект «О размещении автомототранспортных средств на территории города Москвы». Я твердо могу сказать: каких-либо специальных мероприятий по сносу существующих «ракушек» не предусматривается. А вот целесообразность установки запрета на новые «ракушки» у меня не вызывает сомнения. Сейчас в столице таких «сооружений» насчитывается более 350 тысяч, многие порой не используются по назначению, в них хранят бытовые вещи, а то и горючие вещества. Поэтому элементарный порядок навести необходимо.

Земельные участки, занимаемые плоскостными сооружениями, при рациональной застройке территорий, естественно, будут освобождаться. Они уступят место в том числе и многоэтажным гаражам и паркингам, где автовладельцам будут предоставлены машино-места. Мы надеемся, что наши совместные с Москонтролем предложения в новой редакции закона Москвы о земле позволят за счет образования и бесконкурсного предоставления гражданам земельных участков для временного хранения личного автотранспорта существенно снизить дефицит мест для парковок.

Эта программа не ставит задачи загнать всех в «народные гаражи». Мы еще должны дожить до того времени, когда последний владелец «ракушки» придет и скажет: а зачем она мне нужна?

- Не случится ли так, что москвичи деньги в эти паркинги вложат, а завтра их попросят освободить землю?

- Гаражные объекты, возводимые в рамках программы «Народный гараж», являются капитальными строениями. Их строительство осуществляется при строгом соблюдении действующих градостроительных норм и правил. Размещение гаражей согласовывается в установленном порядке городскими структурами, в том числе управлением Роспотребнадзора города Москвы, Главным управлением МЧС по городу Москве, Московской объединенной электросетевой компанией. Поэтому развею мнение пессимистов: предположение о вероятности сноса построенных капитальных гаражей не обосновано. Автовладельцы становятся не только владельцами гаражей, но и собственниками земли. Их собственность будет защищена так же, как и правильно оформленное в собственность жилье. Городу же предстоит решить непростые задачи размещения этих гаражей. Площадки должны быть недалеко от дома и в то же время не мешать комфортному проживанию жителей.

- В последнее время остро стоит вопрос нехватки детских садов. Хотя правительство столицы делает все возможное, чтобы, даже в условиях кризиса, открывать новые детские сады, очередь сокращается очень медленно. Было 32 тысячи малышей, стало 25 тысяч, но при этом надо учесть, что в городе растет рождаемость. Наш мэр даже ставил вопрос перед премьером правительства РФ Владимиром Путиным, чтобы столице были возвращены сады, которые в свое время ведомства перепрофилировали под иные, ничего общего не имеющие с заботой о детях цели. Но детский сад, как известно, не только само здание, это еще и участок, а согласно новым градостроительным требованиям, площадь под такие учреждения должна быть отведена в полтора раза больше той, что выделялась раньше. Значит, снова «земельная тема» на острие решения важнейшей социальной проблемы?

- Совершенно с вами согласен. Юрием Михайловичем Лужковым поставлена задача: в каждом административном округе подобрать как минимум по 10 территорий, пригодных для образования земельных участков, где можно построить новые детские сады. Мэр поручил нам совместно с Москомархитектурой в этом году изыскать не менее 200 таких территорий. Сегодня на 90 процентов этот реестр сформирован, и мы проводим работы по образованию участков для постановки их на кадастровый учет. В соответствии с планом по состоянию на 1 мая 2010 года департамент уже обеспечил постановку на кадастровый учет 33 земельных участков, причем по новым нормативам. В ближайшие годы должно быть построено не менее 300 детских садов, и это позволит полностью закрыть проблему. Необходимо также по указанию мэра вести полноценную работу с теми, кто в свое время получил эти детские сады, а сейчас пытается провести реконструкцию участка или строения по своему усмотрению. Это абсолютно недопустимая вещь. Мы не говорим о принудительном изъятии участка у владельца, но он обязан вернуть и здание детского сада, и участок детям.

- На одной из пресс-конференций вы, Виктор Назарович, как-то привели слова философа Николая Бердяева: «Мы всегда были пришиблены своей ширью». Сколько лет казалось, что московские просторы действительно необозримы и земли нам хватит на долгие, долгие годы. Но вот уже острейшим образом встает вопрос о нехватке в городе земли под строительство.

- Да, 1081 квадратный километр московской территории жестко зажат 109 километрами МКАД, и внутри этого кольца остается все меньше свободных участков. Иногда приходится слышать: вон еще сколько пустырей. Да, пустыри есть, но вот застраивать их - безумие. Их надо благоустраивать, озеленять, приводить в порядок, потому что это своего рода легкие города, который должен дышать, от состояния этих земель во многом зависит экология столицы. Что же касается земельных резервов, то они у столицы имеются и внутри МКАД. Среднесрочная программа развития земельной реформы в столице ставит основной целью качественное повышение эффективности использования московской земли и вовлечение в оборот тех территорий, которые использовались нерационально. Помимо этого, анализируется эффективность эксплуатации различных плоскостных сооружений столицы, земель сельскохозяйственного назначения. Посмотрите, какой прекрасный современный микрорайон вырос на землях совхоза «Марфино». Думаю, что мы получим резерв и за счет укладки под землю ЛЭП. В перспективе город может получить до 12 - 15 тысяч гектаров земли для своего развития.

- Тем не менее город приобретает землю и в других регионах. Прежде всего - в Подмосковье.

- Да, Москва покупает участки в области - в Шатурском, Раменском, Подольском районах. Как правило, это связано с размещением санаториев, пансионатов, оздоровительных учреждений. Нам надо решать и такую печальную проблему, как создание новых захоронений. И для этого в городском бюджете выделены определенные средства.

Что же касается приобретения в собственность Москвы земель в других российских регионах, то это необходимо для решения многих жизненно важных для столицы вопросов, в том числе обеспечения города продовольствием. Мощные производственные базы, созданные в областях московскими агрохолдингами, позволяют обеспечивать москвичей высококачественной продукцией животноводства, обходясь без импортных закупок.

- А будет ли для городских нужд использоваться подземное пространство?

- В пределах, ограниченных МКАД, город может развиваться только за счет роста, образно говоря, вверх и вниз. Мэром поставлена задача исключить необоснованные препятствия по градостроительному освоению подземного пространства Москвы, и департамент подготовил такую законодательную инициативу, которая в том числе предлагает исключить распространение действия ограничительных норм Федерального закона «О недрах», требующих получения на строительство и эксплуатацию подземных сооружений лицензии, в отношении территорий городских населенных пунктов. А любое строительство в городах должно осуществляться в соответствии с их генеральными планами, правилами землепользования и застройки, на основании полученного в установленном порядке разрешения на строительство. Параллельно с этим в структурных подразделениях правительства Москвы обсуждается содержание проекта городского закона о недропользовании, в котором, вероятно, будут установлены дополнительные нормы, регламентирующие использование подземной части столицы.

Редакция: +7 499 259-82-33

Справки по письмам: +7 499 259-61-05

www.mospravda.ru

Факс: +7 499 259-63-60

Электронная почта: newspaper@mospravda.ru

МП
© 2005—2011 «Московская правда»

Rambler's Top100

Рейтинг@Mail.ru
Новая версия сайта